Blog libereckého makléře

Na co se ptát při prohlídce a koupi bytu

Na co si dát pozor při prohlídce nemovitosti? Na co se při prohlídce před koupí ptát? Co si před podpisem rezervační smlouvy zkontrolovat a ověřit? V článku se dozvíte na co se ptá makléř před koupí bytu.

Rady jak se připravit na prohlídku

Před prohlídkou si zkontrolujte právní stav nemovitosti. Ten si ověříte na katastru nemovitostí, ale pouze v případě, že budete vědět jaké je přesné umístění prodávané nemovitosti. Dále je třeba znát i číslo jednotky. Zde naleznete možnost zakoupení Listu vlastnictví, který se váže k nemovitosti a v tom nás bude zajímat v především oddíl C a D kde jsou zapsána omezení a poznámky.

  • Oddíl C nám dá informace o omezeních vlastnického práva – právech zatěžujících nemovitost. Zde nalezneme obecně zástavní práva (bližší informace naleznete ve článku Co je zástavní právo a co znamenají zápisy zápis zcizení a zákaz zatížení), věcná břemena a předkupní práva. Získáme tak informace jaké omezení je s nemovitostí svázáno.
  • Oddíl D je část sloužící pro zápis poznámek a dalších údajů - např. soudní spory, žaloby.

Na listu vlastnictví si také zkontrolujte, zda je nemovitost skutečně zapsána tak jak je inzerováno. Tzn. jestli se skutečně jedná o bytovou jednotku. Tuto informaci naleznete na listu vlastnictví v oddílu B, kde je specifikován "Způsob využití". Můžete narazit na stav, kdy je inzerovaný byt ve skutečnosti ateliér. Informace o tomto zápisu naleznete v následujícím článku: Rozdíl mezi bytem a ateliérem.

U nemovitosti také kontrolujte, zda je pozemek pod domem ve vlastnictví nemovitosti na něm stojící.

Na co se ptát při prohlídce

V rámci celého domu se ptejte na následující informace:

  1. Vyžádejte si předpis záloh u bytu - z toho zjistíte jaké jsou fixní náklady na byt - jsou to fond oprav, odměna za správu správcovské firmě, odměna výboru společenství vlastníků jednotek a ostatní náklady. Tyto náklady jsou fixní a nejsou závislé na tom, zda byt užíváte či nikoliv. U tohoto předpisu navíc získáte přesnou plochu bytu, která je v předpise uvedena.
  2. Vyžádejte si vyúčtování předchozího roku - spolu s předpisem záloh zjistíte jaké jsou zálohy na provoz nemovitosti - teplá voda, studená voda, vytápění a společné zálohy (chodbová elektřina, výtah, úklid,...). Díky vyúčtování pak poznáte zda jsou zálohy dostatečné, tedy jestli jsou přeplatky, nedoplatky nebo jsou nastaveny přesně dle skutečných spotřeb. Tyto náklady si přepočítávejte na počet osob žijících v domácnosti.
  3. Vyžádejte si bezdlužnost vůči SVJ - při převodu budete potřebovat vědět, zda předchozí majitel platí veškeré náklady na byt a na jednotce není žádný dluh.
  4. Požádejte o informaci kolik je naspořeno do fondu oprav - podle toho poznáte, zda je naspořeno dost financí na případné opravy. Případně se ptejte, zda jsou nějaké úvěry, které SVJ splácí. U panelových domů je většinou situace dobrá. Horší je to u bytových domů s menším počtem jednotek - typicky 5-10 jednotek u malých činžovních domů. Zde fondy nemusí být dostatečné a pokud je dům před rekonstrukcí, počítejte s případnými dodatečnými jednorázovými náklady na opravu střechy, zateplení, rekonstrukci stoupaček a další.
  5. Ptejte se, co vše je po rekonstrukci - elektřina společných částí domu v mědi, stoupačky v plastu, výtah, schodiště, střecha, společný rozvod antény. Většinu věcí uvidíte už od pohledu na chodbách a schodištích, ale vždy se ptejte.
  6. Ptejte se na plánované opravy - jaké jsou plánované rekonstrukce velmi dobře vyhodnotíte vzhledem k naspořené sumě.
  7. Získejte informaci o infrastruktuře - je v domě zaveden internet od UPC, O2, nebo jiného poskytovatele? Je zde optická síť internetu? Má dům společnou anténu?

Fond oprav u novostaveb se pohybuje kolem 10 Kč za metr plochy bytu. U domů, kde se spoří do fondu, nebo na splácení úvěru se pak setkáte s 30 Kč za metr čtvereční bytu. U plochy 80 metrů čtverečních pak fond hraje podstatnou část předpisu záloh. 800 Kč a 2400 Kč je velký rozdíl.

Pokud se dostaneme k samotnému bytu, zde by Vás mělo zajímat následující:

  1. Provedené rekonstrukce - je celý byt po rekonstrukci elektroinstalace a je v mědi? Je instalován proudový chránič? Je rozvod vody v plastu, nebo původní? V jakém stavu je vnitřní kanalizační potrubí? Je koupelna a kuchyně zděnná, nebo jde o umakart? Z čeho jsou podlahy? Není lino položeno přímo na beton? Pokud je na vše odpovědí původní zpracování, počítejte s náklady na rekonstrukci. U rekonstruovaných koupelen poklepejte na dlaždice. Dutý zvuk značí špatně přichycenou dlaždici, která může odpadnout a je nutné počítat s náklady na opravu.
  2. Kontrolujte z čeho jsou příčky a obvodové stěny - pokud jsou tyto stěny ze sádrokartonu a stojíte v panelovém domě, je možné, že chtěl majitel zakrýt stav původních stěn, nebo chtěl pod sádrokarton skrýt instalaci, aby omezil zasekávání rozvodů. Vždy se na toto ptejte pro případ budoucích problémů. Standardem jsou snížené stropy, kde je sádrokarton běžný z důvodu skrytí nevzhledných panelů a jednoduššího vedení elektroinstalace. Běžné ale není obklopit původní stěny sádrokartonem všude.
  3. Všímejte si prasklin - je-li prasklin mnoho, něco nebude správně. Prasklina je obvyklá na přechodu sádrokartonu a stěny, není ale obvyklá ve středu zdi. S prasklinami se můžete setkat také u novostaveb, kde omýtka nemusela zcela proschnout a při prosychání popraskala. Zde se ale většinou jedná o estetický problém, který je lehce řešitelný.
  4. Ptejte se na vybavení - vybavení může být rozhodným parametrem. Ve většině případů zůstává kuchyňská linka se spotřebiči a vybavení koupelny a toalety. Pokud ale zůstávají vestavěné skříně a další nábytek, započítejte do hodnocení přibližnou cenu.
  5. Je součástí prodeje podíl na zahradě, sklep, podíl na půdě - je inzerována zahrada? Ptejte se komu patří a jestli je její podíl součástí prodeje. Chtějte vidět všechny doprovodné prostory, které k bytu náleží.

Na co se ptát při rozhodnutí o koupi

Rozhodli jste se již koupit byt a potřebujete vědět na co se informovat? A co požadovat?

  1. Vyžádejte si rezervační smlouvu - dejte si pozor aby byla rezervační smlouva třístranná. V opačném případě je těžko vymahatelná. Kontrolujte jaké jsou její podmínky. Solidní realitní makléř/kancelář by zde měla mít uvedeno, že nepovede žádné kroky pro hledání dalších zájemců a inzerce bude stažena a označena jako rezervovaná. Kontrolujte si sankce, kdy rezervační poplatek propadá ve prospěch majitele nemovitosti/realitní kanceláři. Obecně se touto smlouvou zavazujete k uzavření smlouvy kupní a pokud k tomu nedojde, rezervační poplatek propadá. Vzhledem k tomu ale získáváte dostatečný časový prostor pro zajištění financování. Makléř by Vám měl ale být současně spolu s majitelem vždy “k ruce” pro řešení všech kroků, kam patří například místní šetření s odhadcem banky.
  2. Vyžádejte si informace o následném prodeji - je v kupní ceně zahrnuta provize realitní kanceláře, nebo je nad rámec kupní ceny? Je v ceně sestavení kupní smlouvy? Je v ceně úschova kupní ceny? Uhradí za Vás makléř poplatek za návrh na vklad vlastnického práva? Kdo platí návrh na vklad práva zástavního?

Vždy požadujte úschovu u advokáta, notáře nebo banky. Informace o rozdílech naleznete v článku Rozdíl mezi úschovou bankovní, notářskou a advokátní..

Mé doporučení na závěr

  • Prohlídky absolvujte za denního světla - v šeru, nebo dokonce tmě Vám uniknou mnohé informace jako je oslunění bytu, výhled, detaily na vady bytu a další parametry.
  • Prověřte si lokalitu - zkuste si na prohlídku dojet tak jak budete dojíždět denně. Nemáte auto? Využijte veřejnou dopravu a změřte si čas dojíždění a možnosti dopravy. Zkontrolujte si, zda je zde dostupný obchod či večerka. Jednou Vám dojdou vejce a Vy je budete potřebovat na vaření a není nic horšího, než nemít obchod. Je v okolí škola a školka? Mohla by Vám chybět při plánování rodiny. Doprava dětí automobilem do školy a školky by Vás pak mohla stát dodatečné náklady na dopravu. Rušit by Vás mohla také přilehlá silnice. Prověřte si jaký je zde provoz.
  • Prověřte si sousedy - není nic jednoduššího, než zazvonit a zeptat se na poměry v domě, na patře, nad bytem atp. Zjistíte také jestli byt nad Vámi neslouží pro krátkodobé pronájmy typu AIRBNB, což by Vám mohlo bydlení znepříjemnit.
  • Na prohlídky choďte ve dvou - snažte se přistupovat k nemovitosti kriticky. V tom Vám pomůže druhá osoba. Jedna bude hledat klady a druhá zápory.
  • Zjistěte si možnosti parkování - pokud máte dva automobily, parkování by pro Vás mohlo být složitější.
  • Zvažte umístění bytu - přízemní byt by Vám nemusel vyhovovat vzhledem k viditelnosti z venku, naopak byt ve 4. patře bez výtahu by při manipulaci s kočárkem také nemusel být dobrou volbou. Zde jde pouze o osobní preference.
  • Ověřte skutečnou velikost bytu. Zde se může lišit plocha podlahová, užitná a obytná. Co jaká plocha znamená naleznete v jednom z našich článků Definice ploch užitná, podlahová, užitná a obytná.. Skutečná velikost evidovaná společenstvím bude uvedena na předpisu záloh viz část výše.
  • Zeptejte se jaký je důvod prodeje - jde o všetečnou otázku, která ale řekne hodně. Důvodem opuštění mohou být sousedé, okolí, nebo pouze stěhování do většího. Důvod ale určitě chcete vědět.
  • Při prohlídce nedávejte najevo emoce a nejednejte tak, že byste nejraději podepsali ihned rezervační smlouvu. Neplánujte rekonstrukce, malování atp. Zkušený makléř Váš zájem vycítí a zavřete si tak dveře pro případné vyjednávání o ceně. Někdy to pomůže, někdy nikoliv. Vždy záleží na nemovitosti, kterou jste navštívili. Aktuálně je zájem takový, že slevy z cen často nepřipadají v úvahu.
  • Vyvarujte se podepisování rezervační smlouvy pod tlakem. Solidní realitní makléř Vás k ničemu tlačit nebude. Pokud se ale s tlakem setkáte, nepodléhejte mu. Požádejte o čas na rozmyšlenou s konkrétním termínem, kdy se vyjádříte. Určitě ale neotálejte. V dnešní době je přetlak poptávky a nemovitosti mají více zájemců. To ale neznamená, že se nejedná pouze o psychologický tlak makléře/prodávajících. Jednejte pocitově.
  • Napište si seznam kladů a záporů všech parametrů v tomto článku a podle toho se pak rozhodujte.
  • Ověřujte si možnosti financování.
U Družstevních bytů se vždy ptejte:
  • Je na bytě nesplacená anuita? Většinou je tato informace uvedena v inzerci a mělo by tomu tak být.
  • Jaké jsou stanovy družstva a zda je možné byt podnajímat?
  • Jaký je poplatek za podnájem?
  • Je jednotka převoditelná do osobního vlastnictví?

Pomohl Vám můj článek? Neváhejte ho nasdílet mezi své známé, kterým by mohl také pomoci. Pokud jste narazili na nějaký doprovodný dotaz, položte ho do komentářů a já Vám na něj rád odpovím.

dotazy při koupi bytu

Novinky na blogu přímo na Váš e-mail.

Vaše osobní údaje (e-mail) budeme zpracovávat pouze za účelem zasílání newsletterů se zajímavým obsahem o realitách v souladu s platnou legislativou a zásadami ochrany osobních údajů.

Kontaktujte NÁS

Kontaktujte nás přímo přes některý z kontaktů uvedený níže. Nebo se stavte alespoň na kávu. Rádi vás poznáme.