Koupě vlastního bytu je pro mnoho lidí významným životním rozhodnutím. V posledních letech jsme však byli svědky výkyvů na trhu s nemovitostmi, kdy ceny bytů dosáhly svých vrcholů a hypoteční sazby byly na historických minimech. V dnešní době je situace jiná. Ceny nemovitostí se stabilizují a REPO sazba stanovená ČNB, z které vychází výše hypotečních úvěrů je na úrovni, kterou naposledy dosáhla roku 1999. V tomto článku se zaměříme na to, proč je v současné situaci výhodnější kupovat byt za nižší cenu a s vyšší sazbou u hypotéky.

Pevný parametr: Kupní cena

Když kupujeme nemovitost, kupní cena je pevným parametrem, který je stálý po celou dobu splácení hypotéky. Bez ohledu na to, jak se ceny nemovitostí a úrokové sazby vyvíjejí, kupní cena, která je výchozím parametrem, zůstává neměnná. Toto je skvělá příležitost pro kupující koupit nemovitost za nižší cenu než v dobách vrcholů trhu, které jsme zažili v roce 2020-2021.

Proměnlivý prvek: Úroková sazba hypotéky

Na druhé straně úroková sazba hypotéky je proměnlivým prvkem, který se mění během splácení. I když jsou úrokové sazby v současné době vyšší než v minulosti, není to důvod k obavám. Navíc je třeba brát v úvahu, že hypotéka se splácí zpravidla po dobu několika desetiletí. Během této doby se mohou úrokové sazby opět změnit a my si tím můžeme změnit jak výší úroku, tak výši splátky.

Výsledek

Nakoupit nemovitost za nízkou cenu s vyšší úrokovou sazbou je výhodnější, než koupit dražší nemovitost s nízkou úrokovou sazbou.

V případě vysoké kupní ceny a nízké úrokové sazby existuje vysoké riziko růstu úrokové sazby při refixaci hypotéky, což může vést k neúnosným splátkám pro domácnost, zejména pokud byla nemovitost zakoupena za vysokou cenu.

Naopak případ nízké kupní ceny a vysoké úrokové sazby má tu výhodu, že kupní cena nemovitosti je na začátku nízká. I když se úroková sazba pohybuje na svém vrcholu a způsobuje vyšší měsíční splátky, je-li domácnost na jejich výši připravena, dokáže si s tím poradit. Pokud byla hypotéka uzavřena v době, kdy byly úrokové sazby na svém maximu, je při následné refixaci hypotéky velká pravděpodobnost, že úroková sazba klesne, čímž se měsíční splátka domácnosti výrazně sníží.

Výhody nižší kupní ceny s vyšší úrokovou sazbou u hypotéky

• Snížení rizika: Kupovat byt za nižší cenu snižuje riziko případného poklesu hodnoty nemovitosti v budoucnosti. Při stabilních cenách je pravděpodobnější, že si udržíte hodnotu své investice.
• Investiční potenciál: Nízká kupní cena nemovitosti může být využita i jako potenciál pro investici s ohledem na možný růst její ceny v budoucnosti. Tato situace otevírá příležitost pro investory a kupující, kteří si uvědomují, že výhodný nákup za nižší cenu může vést k budoucímu zvýšení hodnoty nemovitosti a vyššímu výdělku při prodeji.
• Flexibilita při refinancování/refixaci: I když je aktuální sazba vyšší, existuje možnost refinancování/refixaci hypotéky v budoucnosti, pokud úrokové sazby opět poklesnou. Tím můžete využít výhod nižší sazby a snížit své měsíční splátky, které se ale odvíjejí od nižší kupní ceny nemovitosti.
• Dlouhodobá perspektiva: Kupujete-li byt pro dlouhodobé bydlení, mějte na paměti, že úrokové sazby se budou v průběhu několika desetiletí měnit. I když jsou nyní vyšší, nemusí to být překážkou pro váš dlouhodobý finanční plán.

Příklad u stejné nemovitosti ve dvou různých obdobích

Příklad je založen na vzorovém bytu v ideální situaci, aby byl příklad názorný. Byt je zcela totožný a žadatel v roce 2021 i 2023 si bere úvěr na 30 let.

Rok 2021

• Cena nemovitosti: 4.500.000,- Kč
• Vlastní zdroje: 900.000,- Kč
• Hypoteční úvěr na částku: 3.600.000,- Kč
• Úroková sazba HÚ: 2,2 %
• Měsíční splátka: 13.669,- Kč
• Na úrocích bude zaplaceno: 1.320.923,- Kč

Výsledná cena nemovitosti tedy bude pomocí výpočtu:
Celkem: Vlastní zdroje + výše hypotečních úvěrů + úroky
Celkem: 900.000 + 3.600.000 + 1.320.923
Výsledná cena nemovitosti po doplacení tedy bude 5.820.923,- Kč.

*Pro jednoduchost je v rámci tohoto příkladu pracováno s tím, že úroková sazba je stejná na celých 30 let.

Rok 2023

• Cena nemovitosti: 3.900.000,- Kč
• Vlastní zdroje: 780.000,- Kč
• Hypoteční úvěr na částku: 3.120.000,- Kč
• Úroková sazba HÚ: 5,9 %
• Měsíční splátka: 18.506,- Kč
• Fixace: 3 roky
• Na úrocích bude za první tři roky zaplaceno: 541.864,- Kč
• Z jistiny splaceno: 124.346,- Kč
• Zůstatek hypotečního úvěru: 2.995.654,- Kč
• Po třech letech dojde k refixaci na zbývající období (27 let)
• Nová úroková sazba HÚ: 2,9 %
• Nová měsíční splátka: 13.344,- Kč
• Na úrocích bude za následujících 27 let zaplaceno: 1.327.747,- Kč

Výsledná cena nemovitosti tedy bude pomocí výpočtu:
Celkem: Vlastní zdroje + splacená část hypotéky za první 3 roky + úroky za první tři roky + zbytek zaplacené hypotéky za 27 let + úroky za zbylých 27 let
Celkem: 780.000 + 124.346 + 541.864 + 2.995.654 + 1.327.747
Výsledná cena nemovitosti po doplacení tedy bude 5.769.611,- Kč.

*Pro jednoduchost je v rámci tohoto příkladu pracováno s tím, že úroková sazba po refixaci bude u hypotéky stejná na zbylých 27 let.

Výsledkem je porovnání obou roků

Jak je vidět výše, výsledná zaplacená suma za nemovitost je paradoxně vyšší u příkladu z roku 2021 i přesto, že úrok byl v celém průběhu splácení nastaven na 2,2 %, což je skutečně pouze hypotetická situace, která s velkou pravděpodobností nenastane.
Naproti tomu u příkladu z roku 2023, kde byla stanovena kombinace úvěru 5,9 % a 2,9 % je výsledná suma za nemovitost nižší.

Celá tato situace je způsobena startovací kupní cenou, která vše ovlivnila. A z toho je zcela zřejmé, že není třeba čekat na nižší úrokové sazby. Hypoteční úvěr je závazek na velmi dlouhou dobu a i přesto, že se může zdát aktuální splátka vysoká, s velkou pravděpodobností bude v průběhu času klesat díky úrokovým sazbám. Stejně tak nájmy nezůstanou neměnné a nastane opět okamžik, kdy bude splátka úvěru, aktuálně považovaná za vysokou, nižší než nájemné bytu v ekvivalentním stavu, kvalitě a umístění.

Váš Liberecký makléř Jan Havič